민간 실버타운 사업이 "수익이 나지 않는 구조"라는 현장의 목소리가 이어지는 가운데 토지·건축비 지원과 운영 구조 다양화가 해법으로 제시됐다. 실버타운 공급을 늘리려면 민간에 모든 부담을 지우는 현재의 구조를 바꿔야 한다는 주장이다.

30일 여성경제신문이 주관한 '초고령사회 대한민국, 실버타운이 미래다' 정책 토론회에서는 실버타운 공급 활성화를 위한 과제가 집중적으로 논의됐다. 토론자들은 분양형과 임대형을 혼합한 구조의 필요성을 강조하는 한편 건축비와 부지 비용에 대한 공공 지원 없이는 실질적 공급 확대가 어렵다고 입을 모았다.

문성택 유튜브 '공빠TV' 대표는 이날 토론회에서 "현재는 실버타운을 짓고 싶은 사람은 많지만 정작 비싼 건축비 부담에 실행을 못 한다. 공공기금을 활용해야 한다"고 말했다.

그는 "실버타운 하나 짓는 데 최소 수백억, 대략 200세대 기준 최소 300억원 이상이 소요된다고 한다. 민간사업자가 이 막대한 자금을 조달하기는 어렵고 금융비용도 높다. 이상적으로는 실버타운 전용 기금이 필요하지만 현실적으로는 관광진흥개발기금이나 주택도시기금을 활용해 실버타운 건축을 지원하는 방안을 제안한다"고 했다.

이어 "단지당 최대 300억원, 고정금리 1.8%, 15년 상환(거치 3년 포함)으로 지원하되 융자 조건으로 원가 공개를 하고 순이익은 8% 정도로 상한제를 적용하면 민간의 과도한 이익을 막고 안정적인 공급을 유도할 수 있다"고 설명했다.

김덕원 스마트시니어하우징협의회 회장도 시니어 주택 사업의 수익성이 낮아 민간이 쉽게 나설 수 없는 구조라고 지적했다. 특히 토지비와 건축비 부담이 크고 현 제도상 노인복지 주택·요양시설에 맞춘 인력 기준 등 규제로 운영비가 많이 든다고 밝혔다. 그는 "공주원로원은 이상적인 모델이지만 토지비가 40~50%를 차지해 사업성이 낮다"며 의료재단·종교재단에서 사업을 추진할 수 있도록 세제 혜택을 제공하는 방향을 제안했다.

최민아 LH 토지주택연구원 센터장은 실버타운 활성화를 위해선 민간 참여 확대와 중산층 수요 대응이 중요하다고 강조했다. 이를 위해 필요한 조건으로 △지불 여력 있는 수요자 확보 △적정 입지의 토지 공급 △사업자가 운영 가능한 구조 마련을 제시했다.

또 "LH는 시니어 주거·복지 결합 모델을 연구 중이지만 공공만으로는 공급이 어렵다"며 국공유지 임대, 폐교 부지 활용, HUG 보증 등으로 사업성을 확보해야 한다고 말했다. 건축법·주택법을 통한 제도 기반 마련과 UBRC 등 지방 모델 개발이 필요하다고 밝혔다.

좌장을 맡은 이한세 숙명여대 교수는 권혁중 더시그넘하우스 전무에게 "강남은 LH 부지를, 청라는 민간 부지를 활용해 실버타운을 개발한 것으로 안다"며 "현재 월 비용 구조로는 부지 비용이 과도해 건설 및 운영이 어렵다는데 어떻게 생각하냐"고 질의했다.

이에 대해 권 전무는 "수도권, 특히 서울은 땅값이 너무 비싸 현재 시세로 부지를 매입해 실버타운을 짓는 건 수익 구조가 성립되지 않는다"고 말했다. 그는 "공공이 보유한 공유지를 얼마나 저렴하게 공급하느냐가 핵심"이라며 "수익을 기대하며 접근한다면 하지 말아야 할 사업이고 사회복지적 소명을 갖고 소비자를 위해 운영할 수 있는 기업만이 해야 한다"고 강조했다.

이한세 교수는 김덕원 회장에게 "위례심포니아 외에도 광주 등 여러 지역에서 실버타운 컨설팅을 진행 중인 것으로 알고 있다"며 "서울, 수도권, 지방의 실정은 어떤가?"라고 물었다. 김 회장은 "현재 실버타운 중 서비스가 전혀 운영되지 않는 곳이 많아 안타깝다"며 "자사가 투자한 대구는 예외적으로 가능성이 있었던 사례"라고 말했다.

그는 "해당 부지는 토지주가 메리어트호텔을 보유한 경우로 옆 부지를 호텔 커뮤니티로 활용할 수 있도록 양해했고 사업비 회수도 유예해 줬기 때문에 가능했다"며 "이처럼 토지를 기부하거나 저가로 제공하지 않는 한 수익성 확보는 어렵다. 결국 복지재단이나 사회적 목적을 가진 기업이 나서야 가능한 사업"이라고 강조했다.

실버타운 운영 방식에 대한 현실적 방향성도 논의됐다. 문성택 대표는 "지방 인구 소멸 지역에 100% 분양형 실버타운은 운영 부실, 심지어 '먹튀' 우려가 크다"며 "이를 해결하기 위해 분양 70%에 임대 30%를 섞는 '혼합형 모델'을 제안한다"고 말했다.

그는 "임대 수익이 꾸준히 들어와야 식당, 커뮤니티, 돌봄 서비스 등 핵심 기능이 유지된다. 매매로 들어온 사람들도 동의해야 계약이 가능하도록 제도적 장치가 필요하다"고 했다.

그러면서 "서울시니어스타워가 혼합형으로 안정적인 운영을 보여주고 있다. 핵심은 운영사뿐만 아니라 분양받은 초기 입주자, 그리고 매매로 나중에 입주하는 사람도 '임대형 운영 지속'에 법적으로 동의해야 하고 이것을 의무화해야 한다. 그렇지 않으면 과거의 사례처럼 식당과 커뮤니티는 문을 닫게 되고, 이름만 실버타운이 될 가능성이 크다"고 강조했다.

백나영 서울시니어스타워 부부문장은 "왜 100% 분양하지 않고 30%를 임대 세대로 운영하느냐"는 질문에 대해 "이는 운영사의 정체성과 철학을 반영한 결정으로 분양 세대가 운영을 좌우하지 않도록 하기 위한 장치이자 노년의 삶에 대한 이사장의 철학이 담긴 구조"라고 설명했다.

70% 분양 구조라면 입주자의 상당수가 자유롭게 매매할 수 있는 구조인데 실버타운 운영 규칙 준수 여부나 고령·중증 어르신에게 임의로 매도되는 사례는 없는지에 대해서는 "그런 사례를 방지하기 위해 계약 단계에서 입주 요건을 상세히 설명한다"며 "노인복지 주택은 누구에게나 매도할 수 있는 구조가 아니고 독립적 생활이 가능한 사람만 입주할 수 있도록 기준을 명시하고 있다"고 밝혔다.

이한세 교수는 "만약 실버타운의 최대 70%를 분양하고 30%는 의무적으로 임대형으로 운영한다면 기존 100% 임대형보다 시행사들의 관심이 높아질 수 있을지"를 서동원 홈플릭스 의장에게 물었다.

서 의장은 "서울에서 실버타운을 개발할 경우 토지비 부담이 가장 큰 문제"라며 "관리 측면에서는 소유주가 직접 운영하는 임대형이 더 적합하다"고 말했다. 이어 "서울 도심에는 적정한 비용을 내고 적절한 서비스를 제공받는 중소 규모 멤버십 기반 모델이 적합하며 금융권·자산관리업과 연계해 지역 맞춤형 시니어 레지던스 모델을 형성해야 한다"고 제안했다.

여성경제신문 김정수 기자 essence@seoulmedia.co.kr