광범위한 규제 지정으로 수도권 정비사업장들이 혼란에 빠졌다. 조합의 자금 경색이 심화되는 가운데 사업성을 따져 수주 전략을 재조정하는 건설사들의 ‘옥석가리기’도 본격화되고 있다.

지난 15일 정부가 발표한 부동산 대책으로 서울 전역과 경기 12개 지역이 조정대상지역과 투기과열지구로 묶이면서 수도권 정비사업이 추진 동력을 잃고 있다. 실수요자 입장에서도 강화된 대출 규제 탓에 청약시장 진입 장벽이 한층 높아졌다는 지적이 잇따른다.

22일 정부에 따르면 수도권 대부분이 투기과열지구로 지정되면서 조합원 지위 양도 제한이 발동됐다. 재건축의 경우 조합 설립 이후, 재개발은 관리처분계획 인가 이후부터 적용된다.

또한 규제 지역의 담보인정비율(LTV)이 40%로 낮아지고 이주비 대출 한도가 6억 원으로 제한되면서, 비용 부담이 커진 조합원들이 주택을 매도하기도 어려운 상황에 놓였다. 이에 따라 조합의 유동성 압박이 가중될 것이라는 우려가 커지고 있다.

서울시 등 지자체도 비슷한 전망을 내놓고 있다. 이번 10·15 부동산 대책 여파로 정비사업 추진이 지연되면, 주택공급 위축이 불가피하다는 분석이다.

오세훈 서울시장은 지난 20일 국회 국토교통위원회 국정감사에서 “이번 부동산 대책은 다소 과도한 측면이 있다”며 “정비사업에 미칠 영향을 면밀히 살펴보겠다”고 밝혔다.

건설업계의 셈법도 복잡해졌다. 그동안 사업성이 높은 수도권 정비사업에 집중해온 대형 건설사들은 규제 강화로 수익성이 악화될 것으로 보고 수주 전략을 재정비하고 있다.

김인만 김인만부동산경제연구소 소장은 “서울의 정비사업 수익성이 낮아지면 시공사에도 부담이 전가될 수 있다”며 “자금 여력이 있는 대형사 중심으로 시장이 재편될 것”이라고 내다봤다.

청약 시장도 현금 동원력이 있는 수요자 위주로 재편될 가능성이 높다. LTV가 기존 70%에서 40%로 줄어든 데다, 대출 한도 역시 주택 가격 구간별로 차등 적용되기 때문이다.

15억원 이하 주택은 최대 6억원까지 대출이 가능하지만, 15억~25억원 이하는 4억원, 25억원 초과 주택은 2억원으로 대폭 축소됐다.

현재 분양가상한제는 강남3구(강남·서초·송파)와 용산구에 한정돼 있지만, 향후 투기과열지구 전체로 확대될 경우 정비사업의 사업성은 더욱 악화될 것이란 전망도 제기된다.

김 위원은 “사업 지연과 비용 증가가 이어지는 상황에서 분양가상한제까지 적용되면 강남·여의도 등 일부 지역을 제외하고는 정비사업 추진이 사실상 어려워질 것”이라며 “외곽 지역은 공급 지연이 불가피하다”고 덧붙였다.

여성경제신문 유준상 기자 lostem_bass@seoulmedia.co.kr