내년까지 전세보증금이 주택가격보다 높은 ‘역전세 현상’이 지속될 수 있다는 전망이 나왔다. 최근 집값과 전셋값의 동반 하락으로 부각된 역전세 현상은 우리나라 전세 제도의 구조적인 문제라는 민간 연구소의 지적이다. 

KB금융지주 경영연구소는 18일 발간한 ‘전세 제도의 구조적 리스크 점검과 정책 제언’ 보고서에서 “전셋값이 상승하지 않는다면 역전세로 인한 전세보증금 이슈는 2024년까지 지속될 수 있다”고 진단했다. 

최근 불거진 전세 사기 사태는 악의적인 투자자에 의한 것이지만, 향후 전셋값 급락으로 인한 부작용이 다양한 형태로 대두될 것이란 분석이다. 실제로 전셋값은 지난해 7월을 정점으로 하락하고 있어 주택 구매 자금의 큰 비중을 차지하는 전세보증금의 손실 우려가 나오는 상황이다. 

연구소는 보고서에서 주택 구매와 동시에 전세 계약이 가능한 구조로, 집주인이 전세보증금만으로 주택을 살 수 있는 ‘무자본 갭투자’ 가능성이 여전하다고 했다. 또한 임차인이 집주인의 세금 체납 여부, 신용 상태 등을 확인할 수 없어 전세 계약 때부터 ‘전세보증금 미반환 위험’에 노출되어 있는 점도 ‘전세제도’의 구조적 리스크로 꼽았다. 

아울러 주거 안정을 위한 전세자금 대출이 오히려 전셋값 상승과 갭투자 수단이 돼 주택 시장 가격 변동성을 더 높이는 요인이 되고 있다고 전했다. 

개선방안으로는 ▲전세 제도 관련 금융 시스템 개선 및 보증보험 강화 ▲임대인 신용 정보 제공 ▲기업형 임대사업 확대 등을 제시했다.

특히 금융 시스템 및 보증보험 강화와 관련해 전세대출을 DSR 규제에 포함하고, 매매가 대비 전세금이 높은 주택(70% 이상)에 대한 전세대출을 제한하는 안을 검토해야 한다고 했다.

다만 임대인이 전세보증금 반환 용도로 대출을 신청하는 때에만 한시적으로 주택담보대출비율(LTV)을 70%까지 허용하고, 특히 대출 신청 금액이 1억5000만원 이하인 경우 DSR 적용을 배제해 임차인의 안정적인 퇴거 지원에 나서야 한다고 덧붙였다.

강민석 KB경영연구소 박사는 “우리나라만의 독특한 임차 형태인 전세 제도가 지금까지는 무주택 서민들의 내 집 마련을 위한 주거 사다리 역할을 톡톡히 해왔지만, 최근 과도한 갭투자로 인해 전세 사기, 깡통 전세 문제 등이 발생함에 따라 제도적인 보완이 절실히 필요해졌다”고 말했다.

한편 이날 추경호 부총리 겸 기획재정부 장관도 KBS 일요진단에 출연해 "약 50%, 100조원 상당이 역전세 위험에 노출된 것으로 본다"며 "집주인이 전세 차액을 반환하는 부분에만 대출 규제를 완화해 집주인이 자금을 융통할 수 있도록 하는 방안을 마련하고 있다"고 밝혔다.