미국 중앙은행인 연방준비제도(Fed)의 고강도 긴축 장기화 전망이 한국을 비롯한 아시아 집값 급락에까지 영향을 주고 있다. 세계 각국의 중앙은행이 금리인상에 나서면서 매수세가 실종되면서다. 홍콩은 전년과 비교해 내년까지 총 30% 급락할 것으로 전망됐다.

6일 블룸버그통신은 골드만삭스 보고서를 인용해 이같이 보도했다. 골드만삭스는 홍콩의 주택가격이 올해 15%, 내년에도 15% 떨어져 작년과 비교해 총 30% 급락할 것이라고 내다봤다. 이전 보고서에서 총 20% 하락할 것이라던 예측치를 10%포인트 더 하향조정한 것이다.

이 같은 부동산 가격 폭락은 홍콩이 달러 페그(고정환율제)를 채택한 데 기인한다. 홍콩 중앙은행은 연준의 금리정책을 그대로 따르고 있다.

게다가 홍콩의 ‘제로 코로나’ 정책은 경기 침체에 기름을 붓고 있다. 경기는 급격히 둔화하고 있지만 홍콩 달러가 미국 달러와 페그제로 묶여 있어 울며 겨자먹기식으로 기준금리를 인상해야 하는 상황이다.

지난달 12일에도 블룸버그는 “전 세계적으로 주택 신규 매수자, 부동산 기존 보유자를 가리지 않고 금융비용 상승에 따른 부담이 커지는 양상”이라면서 “변동금리로 주택담보대출을 받은 채무자가 많은 국가일수록 충격이 클 수 있다”고 경고했다.

금리인상으로 매수 열기가 식고 주택 수요가 급격하게 줄어들면 집값 하락은 정해진 수순이다. 부동산 가격 폭등 시기 변동금리로 주택담보대출을 얻어 집을 산 구매자는 이자 부담은 커지지만 자산 가격은 하락하는 경제적 고통을 겪게 된다. (관련기사 : [Fed의 역습]⑨ 서브프라임 버블붕괴 데자뷔?‧‧‧韓 집값 낙폭 24.8%)

실제 홍콩의 주택담보대출은 기준금리와 연동돼 있어 모기지 금리가 폭등하고 있다. 더구나 중국이 홍콩에 보안법을 실시함에 따라 부동산 투자자의 홍콩 ‘엑소더스’(exodus·대탈출)가 계속되는 상황에서 부동산 수요도 급감하고 있다.

아시아 국가 팬데믹 전후 집값 폭발
연준 금리인상에 집값 하락 불가피

블룸버그는 “홍콩뿐 아니라 한국 등 대부분 아시아 국가가 코로나 팬데믹 기간 중 집값이 많이 올랐고, 최근 들어 중앙은행이 미국과 금리 격차를 줄이기 위해 공격적인 금리인상을 단행하고 있어 집값 하락이 불가피하다”고 전했다.

영국 부동산 정보업체 나이프 프랭크의 ‘글로벌 주택 가격 지수(Global House Price Index)’에서 금리인상 시작 전후를 기준으로 한국의 집값 변동 폭은 마이너스(-) 24.8%포인트로 세계 1위를 기록했다. 이는 한국은행의 본격적인 기준금리 인상 직전인 지난해 3분기와 올해 2분기를 비교해 얻은 결과다.

같은 기간 집값 낙폭은 한국에 이어 뉴질랜드(-18.7%p), 페루(-17.4%p), 호주(-13.3%p), 칠레(-11.8%), 홍콩(-6.6%)이 톱(top)5 안에 들었다.

이창무 한양대 도시공학과 교수는 “앞으로 금리가 더 올라가면 영끌족 등 개인의 원리금 부담이 클 것이다. 심각한 위기 국면이다”라고 우려했다.