지난해 시행된 민간임대주택특별법(민특법) 유예 기간이 지난 18일 만료되면서 임대주택 사업자들의 임대보증금 보증보험(임대보증보험) 의무 가입이 시행됐지만 시장의 혼란은 여전하다.

앞서 국회 법제사법위원회는 지난 25일 조응천 더불어민주당 의원이 대표발의한 민특법 개정안을 진통 끝에 통과시켰다. 개정안은 30일 본회의에서 처리될 예정이다.

개정안은 임대인이 보증보험에 가입하지 않을 시 3000만원 한도 내에서 보증금의 10%를 과태료로 부과하는 내용이다. 다만 심각한 법 위반 사안인 경우 지자체가 직권으로 사업자 등록을 취소할 수 있게 했다. 또 임대보증금이 최우선변제금 이하인 소액보증금에 대한 면제조항은 임차인이 원하면 가입 의무에 예외를 둘 수 있도록 수정됐다. 

보증료 부담은 임대인 75%, 임차인 25%다. 임대차계약 신고기간을 3개월에서 30일로 단축하는 내용은 논의과정에서 삭제됐지만 보증보험 가입 자체가 불가능한 임대인들에 대한 구제책은 논의되지 않았다. 

정부는 지난해 7·10 부동산 대책의 일환으로 임차인 보호를 위한 임대사업자의 보증보험 가입을 의무화 하는 민특법을 같은해 8월 18일 시행했다. 기존 등록임대 사업자에 대해서 준비기간을 주기 위해 갱신 계약은 1년의 유예기간을 뒀는데, 이달 18일로 만료되면서 세입자와 계약을 갱신하거나 세입자가 바뀔 경우 반드시 보증 보험 가입이 의무화됐다. 

하지만 기존 법은 보증보험 미가입에 대해 2년 이하의 징역 또는 2000만원 이하의 벌금에 처하는 형사처벌 조항만 있어 현실을 반영하지 못했다는 지적이 제기됐다. 더불어 장기적으로는 보증보험 의무화로 보증보험료가 임차인에게 전가되는 현상이 나타날 수 있다는 우려도 나왔다.

보증보험은 임대인의 대출과 보증금을 더한 금액이 주택가격을 넘지 않아야 가입이 가능한데, 임대 사업자 대부분이 소유한 다가구·다세대 등 비아파트는 매매와 전세 가격의 갭이 크지 않고 공시가격이 매매가격의 절반 수준이어서 현실을 반영하지 못했다는 것이다.

임차인 보증금 보호라는 명분에도 사실상 '깡통전세'는 보험 가입이 불가능해 정부의 명분이 허울에 그칠 것이라는 지적이 나오는 이유다. 주택도시보증공사(HUG)는 전세 가격이 매매가격을 넘거나 대출금 비율이 매매가격의 60%를 넘을 경우 깡통주택 위험이 있다고 간주하고 보험 가입을 거절하고 있다. 

30일 민특법 개정안이 통과되면 형사처벌 대상이 되는 것은 피할 수 있지만, 보증보험 가입이 모든 매입 임대주택으로 확대되면서 보험 가입이 거절된 임대사업자들은 헌법소원에 이어 효력정지 가처분 신청을 청구하고 나섰다. 

대한주택임대인협회는 지난 26일 헌법재판소 앞에서 기자회견을 열고 "임대사업자는 해당 임대차계약이 임대보증금 보증 가입 기준을 충촉하지 못하면 가입이 불가능해 불합리한 피해 사례들이 속출하고 있다"고 지적했다. 

그러면서 "현재 공시가격과 실제 시세와 괴리가 큰 다세대, 다가구, 주거형 오피스텔 등 비아파트 유형 임대주택의 경우 여전히 보증보험 가입요건을 충족하지 못하는 경우가 많아 임대사업자들에 대한 실질적 해결책이 되지 못한 '언 발에 오줌누기'식의 미봉책에 불과하다"고 덧붙였다.