내일부터 달라지는 주담대 규제···수도권 한도 6억 제한 외 바뀌는 점은

내일부터 수도권과 규제지역에서 주택을 구입할 때 받을 수 있는 주택담보대출 한도가 최대 6억원으로 제한된다. 실거주 목적 이외, 갭투자와 다주택자에 대한 대출도 차단된다. 시장 과열에 대응한 고강도 조처로 전문가들은 단기적인 진정 효과와 함께 대출 여력이 부족한 계층의 접근성 변화 가능성에도 주목하고 있다.

27일 금융위원회는 '긴급 가계부채 점검 회의'를 열고 수도권과 규제지역 내 주택 구입 목적 주택담보대출(주담대) 한도를 6억원으로 제한하는 방안을 발표했다. 이번 조치는 내일(28일)부터 즉시 시행된다. 고가주택 구입에 과도한 대출을 활용하는 것을 제한하기 위한 조치라는 게 금융위의 설명이다. 올해 하반기부터 전 금융권의 가계대출 총량관리 목표를 기존 계획 대비 절반(50%) 수준으로 대폭 감축하기로 했다.

그간 은행들이 월별·분기별 한도에 맞춰 자율적으로 운영해 온 다주택자 및 갭투자 대출 제한 조치도 규정화됐다. 실수요가 목적이 아닌 갭투자 등의 주택 구입에는 대출을 내주지 않겠다는 취지다. 수도권·규제지역에서 2주택 이상 보유자가 추가로 주택을 구입하는 경우에는 주택담보대출비율(LTV) 0%가 적용돼 대출이 불가능하다. 1주택자가 기존 주택을 처분하지 않고 추가로 주택을 구입하는 경우에도 마찬가지다. 다만 기존 주택을 처분하는 조건을 충족하면 규제지역은 LTV 50%, 비규제지역은 LTV 70%가 적용된다. 이 경우 기존 2년이던 처분 기한은 6개월로 단축됐다.

갭투자에 쓰이는 조건부 전세대출 공급도 금지된다. 은행별로 달랐던 주택담보대출 만기는 30년으로 일률화된다. 생활안정자금 목적 주담대 한도는 최대 1억원으로 제한되고, 신용대출 한도는 차주의 연소득 이내로 묶인다. 주택 구입 시 주담대를 받은 경우 6개월 이내 전입 의무가 부과되며 이는 정책대출(보금자리론)에도 동일하게 적용된다. 이러한 대출 제한 조치는 수도권·규제지역에 한해 시행된다.

생애 최초 주택구입 목적 주담대에도 LTV를 축소하고, 정책대출 최대한도를 조정하는 등 규제 사각지대를 최소화하기 위한 조치도 포함됐다. 수도권·규제지역 내 생애 최초 주택구입 목적 주담대(디딤돌·보금자리론 포함)는 LTV가 기존 80%에서 70%로 줄어든다. 정책대출 중 비중이 큰 주택기금 디딤돌(구입)·버팀목(전세) 대출은 대상별로 한도가 최대 1억원까지 축소된다. 전세대출 보증비율은 기존 90%에서 80%로 낮아진다. 디딤돌대출, 버팀목, 보금자리론 등 정책대출 공급도 함께 축소된다. 다만 서민·취약계층의 주거 안정 지원 필요성을 감안해 연간 공급 계획 대비 25% 줄이기로 했다.

금융당국은 대출 수요가 쏠리는 현상을 최소화하기 위해 이번 조치를 즉시 적용한다. 아울러 금융권 현장점검 등을 통해 금융회사들의 규제 준수 여부를 모니터링하고 가계부채 점검회의도 매주 개최하기로 했다. 정부는 활용 가능한 모든 수단을 동원해 주택시장 움직임에 대응하겠다는 방침을 밝혔다.

전문가들은 이번 규제가 실수요 외 대출 수요를 강하게 제약하는 만큼, 단기적으로는 시장 진정 효과가 나타날 수 있다고 봤다. 동시에 대출 여력이 부족한 계층의 접근성까지 함께 위축될 수 있어, 정책의 실효성에 대해서는 신중한 검토가 필요하다는 지적도 나왔다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 여성경제신문에 “이번 금융규제는 차주의 상환능력과 담보가치를 중심으로 한 종전 여신정책을 차주별 정량 대출 규제로 선회하는 등 스트레스DSR 3단계 규제를 능가하는 강력한 여신규제책이라고 판단한다”고 설명했다.

함 랩장은 “상급지 갈아타기와 똘똘한 한 채 선호가 강남권과 한강 변 일대에 집중되는 현상은 일부 주춤하겠으나 6억~8억원대에 매입이 가능한 서울 외곽지역으로의 풍선효과가 발현되지 않는지 주의할 필요가 있다”고 짚었다.

이어 “수도권·규제지역 내 전세대출 보증비율이 90%에서 80%로 강화되고 기준금리 인하 추세가 맞물리면서 전세매물 부족, 전세가 상승, 월세화가 야기될 수 있다”며 “실수요 목적의 주택 구입이 해당 지역에 나타날 수 있다고 본다”고 덧붙였다. 

여성경제신문 박소연 기자 syeon0213@seoulmedia.co.kr