‘얼죽신 기다리다 얼어죽네’···신축 포기하고 재건축 구축 몰리는 수요

‘얼죽신(얼어 죽어도 신축)’ 트렌드가 지속되면서 치솟은 신축 가격에 피로감을 느낀 부동산 수요가 재건축을 앞둔 구축 아파트로 이동하는 것으로 나타났다. 당분간 구축 아파트 시장도 신축 시장과 연동되며 가격 상승세가 이어질 전망이다. 

13일 부동산R114에 따르면 2021년부터 2024년까지 4년 동안 ‘준공 10년 이하’ 신축·준신축 아파트 평균 매매 가격이 연평균 9.1% 상승했다.  

그런데 신축 다음으로 연식이 유리한 ‘10년 초과~30년 이하’ 아파트(3.5%)가 아닌 ‘30년 초과’ 구축 아파트가 연평균 3.7% 올라 뒤를 이은 점은 유의미하다. 10년 초과~30년 이하 아파트는 예상외로 연평균 3.5% 올라 오름세가 가장 낮게 기록됐다. 

30년 초과 아파트는 재개발·재건축 등 도시정비사업 건축 연한에 해당한다. 부동산R114 관계자는 “신축 아파트 가격 급등과 가계부채 관리 방안으로 높은 현금 보유력이 요구되자 재건축이 담보된 구축으로 수요가 이동하는 것으로 해석된다”며 “서울은 신축 공급 부족 우려가 지속되고 있지만 가격 상승 피로감도 누적되고 있다”고 설명했다. 

이어 "특히 6월부터는 제로에너지 건축물 인증, 전기차 화재 대응 시설 구축 의무화가 예고되면서 분양가 상승 압력이 강화될 것"이라고 덧붙였다.

연식별 거래 비중도 동일한 양상을 보인다. 준공 10년 이하 준신축 아파트의 매매 비중은 2021년 22.3%에서 올해 19.9%로 감소했다. 10년 초과~30년 이하 아파트와 준공된 지 30년을 넘긴 구축 아파트의 거래 비중은 2022년 64.8%에서 지난해 76.1%로 증가했다. 올해 들어서는 그 비중이 80.1%까지 늘어났다. 

더욱이 상반기 중 30년이 넘은 구축 아파트를 중심으로 재건축 절차 간소화가 예상되면서 구축 아파트의 가격 상승이 전망된다. 시장에서는 이미 준공된 지 30년을 넘긴 아파트 위주로 소폭 가격 상승이 관측되고 있다. 

지난 정부 때 절정에 달했던 부동산 규제가 지난 몇 년간 대폭 풀리고 실질적인 지원이 가세하고 있는 점은 구축 아파트 가격 상승에 일조하고 있다는 분석이다. 

먼저 안전진단의 문턱이 2023년 1월 확 낮아지면서 재건축을 추진조차 하지 못했던 사업지들의 대못이 뽑혔다. 가장 큰 혜택을 본 사업지는 목동이다. 목동 6단지를 제외하고 나머지 13개 단지가 안전진단 장벽을 넘지 못하다 2023년 재건축 판정 기준이 내려간 뒤 모두 통과했다.

정비사업의 발목을 잡아 온 용적률 제한이 대폭 완화된 것은 파격적이었다. 서울시는 지난해 9월 ‘2030 도시·주거환경정비 기본계획 고시’를 통해 서울에서 1종 일반 주거지역 용적률을 최고 150%에서 200%로 상향하고 준공업지역은 법정 최대 용적률인 400%까지 완화했다. 재개발·재건축 관련 공공기여 비율은 10%로 고정해 사업성 하락을 막았다.  

올해는 토지거래허가구역 해제까지 추진된다. 과감하게 규제를 풀어 지지부진한 건설·부동산 시장에 활력을 불어넣을 것이란 기대가 업계에서 나온다. 

윤지해 부동산R114 수석연구원은 여성경제신문에 “얼죽신 선호 현상이 지속되고 있지만 공급량이 한정적이기 때문에 입지가 우수하고 사업성이 담보되는 재건축 아파트 위주로 자연스럽게 수요가 몰릴 수밖에 없을 것”이라며 “당분간 구축 아파트 시장은 신축 시장과 연동되며 가격 상승세가 이어질 전망”이라고 밝혔다. 

여성경제신문 유준상 기자 lostem_bass@daum.net